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乐居楼盘测评系列 测评师：尹祎

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

项目是由湖南建投打造的双地铁口、TOD教育大城，产品为16-26层低密小高层，居住环境舒适度较高。

【项目亮点】

1、项目由国企湖南建投打造，以鲁班奖精工标准建筑，品质和交付力均有保障。

2、项目享长沙地铁3号线南延线黄家湾站、船形山站双正地铁口，地铁出行便捷快速。

3、项目规划打造约4.7万方东方园林，约1500米休闲景观环，绿化率达35.43%，小区居住环境舒适。

【价格分析】

项目于2022年11月20日首开，首推3#5#6#建面约73-143㎡高层住宅，均价5600元/㎡，首开即售罄，预计2025年3月31日交房。对比周边新房：周边在售新房较为分散，其中，湘江富力城二期约5500-5800元/㎡、金侨·印象湘江约5600元/㎡、湘江保利时代约6200元/㎡，整体价格基本和片区均价持平，且周边挂牌二手房较少，仅临近的湘江富力城高层二手房挂牌约5508-6665元/㎡。单从价格方面来看，项目基本和周边品质楼盘的价格持平，但项目的优势在于占据双地铁口位置，出行更为便利，另一方面，九华经济开发区属于湘江新区湘潭地区的发端位置，片区发展潜能较大。

对标距离不远的长沙大王山板块，住宅（毛坯）限价已高达13300元/㎡，其近一半的价格和不限购的优势，是限购长沙外拓的不错选择。

【楼盘规划】

规划方面，项目分为南北两个地块，占地面积约138666.66㎡，整体分五期开发，规划有约30万方商业。首开1期，由6栋16-26层高层组成，整体容积率达2.59，绿化率35.43%，楼间距30-50米，车位配比近1:1，物业为中湘美好，前三年物业费1.98元/平/月。

园林方面，规划打造约4.7万方东方园林，以“一心两轴三环四园”布局，营造公园式现代住宅约15000㎡迎宾中央景观轴、约1500米休闲景观环，可切身感受身处湘江新区中芯“私藏一座公园”的悠然惬意。另外打造约1200米全龄健康夜光跑道，0-12岁全龄儿童乐园、青年运动场、老年颐养花园等多个活动区域。满足全龄段业主休闲娱乐需求。

教育规划方面，项目自建品牌幼儿园，西侧和东北侧规划为教育用地，将引进优质品牌教育资源，形成社区幼、小、初、高15年一站式教育。

【楼盘基础信息】

1、项目绿化率达35.43%，另外规划打造了约4.7万方东方园林，小区居住环境舒适。

2、项目为2梯3户无连廊板楼设计，约3米层高，舒适南向面宽，得房率超90%。

3、园区内实行人车分流，居住环境更安全舒适。

基础信息点评：项目由国企打造，品质更有保障，园林设计能满足全龄段业主娱乐需求，且项目为2梯3户无连廊板楼设计，约3米层高，整体舒适度较高。

【户型分析】

96平户型图-三居室-建面96㎡

建面95㎡三居室， 户型方正，经典四叶草设计，无长过道，空间利用率高，得房率超90%。且做到了双卫，对于有孩子的刚需家庭很友好。

动线方面：客餐厅一体相连，呈1字型布局，与南向景观阳台相连，使得整个会客空间更显宽敞，同时更有利于采光和通风；厨房为L型布局，洗炒切分区科学合理，且带有明窗，有利于通风。其中阳台和厨房均有部分赠送面积，空间利用率较高。

静线方面：卧室分布于户型的四角，没有长过道，将使用面积都均摊，提升了可用空间，对于小户型来说更实用；主卧和南向次卧分布于客厅侧，互不打扰，私密性强。且次卫与次卧相邻，便于起夜，另外主卧为套房设计，带有独立卫浴，舒适性更高，主卧飘窗为半赠送面积。

北向书房为可变空间，约5.13平，连接生活阳台，便于衣物晾晒，也可根据业主需求将卧室和阳台连通，可改造成约11㎡的卧室，满足居住需求。

该户型为紧凑型2+1房，三开间朝南，户型方正，空间利用率高，的房率超90%，对于刚需家庭比较友好。

【交通出行】

轨道交通：项目距离地铁3号线南延线黄家湾站约471米，距离船形山站749米，地铁3号线南延线2022年10月14日已开通试运行，预计2022年年底将载客试运营。待地铁正式运行后，从项目出发2站可到湘潭北站，5站即达大王山旅游度假区，7站到洋湖。

公共交通：项目900米范围内共3个公交车站，距离项目最近的为湘富砖厂约572米，其次为湘江学院站（619米）、理工学院站（899米），仅长潭城际定制公交一趟车次，公交出行不便。

自驾：项目临近潭州大道、潇湘大道沿江快速路等城市主干道，沿江路作为长株潭三市融城发展的重要轴线，可快速连通长沙、株洲与湘潭老城区。除此之外周边还有暮坪湘江特大桥（建设中）、伊莱克斯过江通道（规划中）可串联长沙主城天心区。暮坪湘江特大桥预计2024年建成，待通车后将进一步缩短两岸通勤时间。

交通点评：项目享有双地铁口出行优势，且临近主干道，周边道路通达度较好，不管是去往长沙还是湘潭都比较快速便捷。稍有不足，目前公交车次较少，更是适合自驾或地铁出行。

【周边配套】

教育配套：项目自建品牌幼儿园，西侧和东北侧规划为教育用地，将引进优质品牌教育资源，形成社区幼、小、初、高15年一站式教育。目前距离项目最近的学校为九华雅礼中学和九华和平湘江湾小学，均位于10公里外，就读稍有不便，据置业顾问介绍，前期将由物业负责统一接送上下学。

医疗配套：项目7公里范围内规划有湘潭市中心医院九华分院，另外可乘坐地铁3号线南延线7站到达位于洋湖的妇女儿童医院，目前项目周边医疗资源稍有欠缺。湘潭市中心医院九华分院已于2020年动工，估算总投资约14亿元，规划总用地面积151.43亩，总筑面积约24万平方米，将按照按照公立性质三级甲等医院的标准设计和建设，未来业主可就近享受健康医疗保障。

商业配套：项目规划有30万方商业，位于地铁3号线南延线黄家湾站口，待建成后基本能满足日常生活需求。另外，临近的湘江富力城有多业态复合商业的规划，将配套引进万豪酒店、约2万方情景式商业mall，滨江商业街区，24小时社区邻里商业街。

公园配套：项目距离昭山风景区约6.3公里、另外可乘坐地铁快速到达洋湖湿地公园、湘江欢乐城、华谊兄弟电影小镇等娱乐场所。

配套点评：项目地处湘江湾新区长沙南的位置，依托九华开发区的产业，片区内有地铁、教育、医疗、商业的规划，发展潜能较大，但目前开发仍处于初期，存在一定的发展周期。

项目主推建面约72-189㎡两至五房，不限购，适合片区内及长沙外溢的刚需及刚改客群。

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