从上个星期五以来,国内又有不少城市出台房地产调控政策。这些出台房地产调控政策的城市都是近期房价上涨较快的城市,比如长沙、南昌、贵阳、南宁、重庆、石家庄、西安、无锡等城市,而且这些城市出台的房地产调控政策基本上都是以住房限售为主,只不过不同的城市限售时间长短不同而已。

         所以,9月25日香港股市一开市,国内房地产股立即大跌。本来早几个星期市场一直看好的房地产上市公司,突然间暴跌,杀得投 资者措手不及。比如香港的十大房地产上市场公司的股市市值一天就蒸发了1400多亿港元。比如碧桂园下跌幅度达一成以上,中国恒大暴跌了8.8%、融创及润地都暴跌超过7%等。在国内A股市场,房地产股市的下跌也不可幸免。

         对于国内房地产上市公司的股价暴跌,是因为上述这些城市的房地产调控政策出台导致吗?对这些城市的住宅限售政策,我早就分析过,它可以控制短期房价再快速上涨,遏制房地产市场的短期炒作,但2年或3年住宅限售结束后,其结果如何是相当不确定的。也就是说,如果在出台现有的这些住房限售政策后,再没有新的政策跟进,甚至于还有其他方式的楼市调控政策放松,那么这些住房限售政策对市场影响是十分有限的,反之这些政策有可能成为继续推高房价的动力。因为,二手房市可交易的住房会越来越少。

         当前房地产上市公司的股价暴跌,最为主要的因素可能会是以下几个方面。一是从2016年930房地产调控政策出台以来,已经快一年了。在这一年的时间里,尽管许多或全国的房价还在上涨,但疯狂上涨的局面基本上得到遏制,而且这也导致了一线城市及其他部分二线城市的住房销售急剧下降。如果这种局面再延续,有可能会影响国内GDP增长。所以,有不少市场人士看来,房地产市场调控政策的松绑已经不远了。但实际上,房地产调控不仅没有松绑反之加大了调控的力度,如果巨大的政策反差,投 资者的情绪很容易反映在房地产上市公司的股价上去。同时,房地产上市公司早几个月股市暴涨,投 资者借此信息认为房地产上市公司的股价会回调,估计也是正常。

         不过,只要从8月份所公布的房价同比只有一个城市些许下跌,其他的城市的房价都上涨,只要看到国内居民千方百计地在通过银行消费贷进入房地产市场,今年国内房地产调的火 爆并没有结束,这种局势还在延续。从最近公布数据可以看到,在8月份中国房地产库存创了近3年新低的同时,许多房地产企业基本上都进入“补库存”阶段。到目前为止,国内土地市场异常活跃

         根据中原地产研究中心9月25日发布的数据显示,今年以来,中国土地出让金收入最高的50个城市合计卖地金额达到了2.28万亿元,同比上涨32%。北京市今年土地出让收入达到1847亿元,为全国各国城市的榜首。杭州、南京和重庆土地出让收入也超过了千亿元。而武汉、苏州、广州、合肥、天津、郑州、上海等12个城市土地出让收入都超过了500亿元。

         另外一个更为显著的现象是,尽管卖地收入最多,出让收入最高都在一线城市,但三四线城市土地收入同比增长幅度最大。今年不少三四线城市土地出让收入同比增长出现翻几倍的增长。比如菏泽土地出让收入同比增长为616.8%,湖州、漳州、镇江、台州等地同比增长都超过了200%。

         同时三四线城市土地出让总收入增长也是惊人。比如,佛山今年卖地收入达658亿元、嘉兴达到518亿元、宁波为448亿元,温州、徐州、无锡、常州、阜阳等三四线城市土地出让收入都超过了200亿元。中国合计有32个三、四线城市今年卖地收入超100亿元,这一数据刷新历史记录。

         也就是说,只要全国的房地产市场价格还在上涨,只要银行的信贷政策还没有真正收紧 ,那么这一轮国内房地产市场繁荣并没有结束。国内房地产企业仍然看好未来国内房地产市场。因为,从政府的房地产市场来看,尽管是强调“住房是住的,不是用来炒作的”,但是政府又要稳定房价,从而这个市场定位到现在为止都没有真正落实,国内房地产市场炒作仍然是十分盛行。在当前的房地产调控政策下,中国的房地产市场周期性调整还是一个未知数。这也就是为何房地产企业及房地产市场投 资者仍然看好国内房地产市场关键所在。所以,当前的房地产调控政策对房地产市场影响不大,最近房地产上市公司股价暴跌可能是一种短期反应。

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