房价

        楼市调控政策一波未走,下一波又来。如今,房地产草木皆兵,部分城房价一有风吹草动,就有声音喊着房价要跌了,泡沫要破!那么事实到底如何?北京房价下跌20%是个案还是趋势?房价真的要跌了吗?

北京房价下跌20%,房价要下跌了?——个案而已

        近日,根据伟业我爱我家集团市场研究院的最新统计,5月北京二手住宅市场实际签单量环比下降了34.2%,新增客户登记量也环比下降11.9%,二手房成交均价环比下滑2.4%,跌幅最大的通州、亦庄等地幅度甚至超过了20%。

       20%的跌幅到底有多高?不妨来看看房产中介相关人员怎么说。中原地产首 席分析师张大伟在接受媒体采访时指出,伟业我爱我家集团市场研究院统计的通州、亦庄等地跌幅超过20%的数据让他“很惊讶”,因为一个月内出现这么大的跌幅有些“违背常识”。2013年年底房价开始下跌,到2014年年底,经历了一整年也就下跌了15%左右,这还是成交量持续低迷、买卖双方博弈很久的结果。2008年、2011年两轮调控,房价确实有出现“腰斩”的,但也是在6-9个月以后了,调控2个月就下跌20%的情况“历史上从未有过”。

此处需要冷静一分钟——问题的关键是这20%的跌幅是个案还是有燎原之势?

       “跌幅20%这一数字可能是某些个案房源,业主着急出手的,不太可能是整个区域的均价。楼市不像股市那么大起大落,跌20%就该崩盘了。”张大伟说,“5月北京地区的房价大约下跌了1%-2%,这个跌幅已经不小了,虽然不多,但代表了趋势性的变化。” 

       也就是说,目前房价确实存在小幅微跌,但20%的跌幅是个案,不足为奇,更不足为据。所以,当前形势下,房价要下跌了,似乎是不成立的。

       我为什么不看好房价跌?地王潮一浪接着一浪,发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”的观点是有一点道理的。

       文 章中有一个观点我们抽离出来看下:2016年中国真实的城镇化率为41%,在国际经验来看仍属于加速发展期的前半段,按照国际经验来看要经过差不多30个点的上升空间,到70%以后才能到低平发展阶段。姑且不去考虑城镇化率的数据是否准确、统计口径如何,按照贾康的逻辑,还有30%可涨,至少还有一倍空间,这不是可以继续大干快上的节奏嘛,所以房价要继续涨涨涨。这或许就可以解释严调控下,为什么地王依旧频现?

        公众号金融街小邪女“举国沸腾,房价又要涨”一文指出,镇江新地王出现!经过130余轮的竞拍,R1703地块最终被中海以成交楼面地价9450元/㎡摘得,溢价率达110%,成为镇江新地王。

        同日,合肥取消土地拍卖限购,并降低房企拿地门槛。新政原文:经2017年5月26日市土地管理委员会第五次主任(扩大)会议批准,不再执行“竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时,每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买”。同时,三县房价连创历史纪录,高达1.75万/㎡,合肥市区2万+/㎡更加普遍!

        是的,不用怀疑,还是熟悉的配方,还是熟悉的味道,“抢地潮”来了。而这背后的原因则是土地供应稀缺。房企拿地热情居高不下的背后,是土地供应稀缺和一二线城市人口的居高不下的矛盾。供应端上,土地供应已连续两年下滑。任志强曾说过,2015年土地供应就是负的33%,很多城市土地已经出现短缺,包括上海和北京。

        今年,北京土地供应从“增”至“减”的趋势仍将继续。《北京市2017年国有建设用地供应计划》称,今年北京计划供应土地3900公顷,相比去年减少200公顷。

       土地是两年开工,所以2015年和2016年连续两年的土地供应负增长,将影响到未来城市的库存。数据显示,目前一线城市库存平均只有6个月左右,已经远低于12个月的安全库存标准。

       二线城市同样如此,以合肥为例,2017年3月24日土拍结束之后,合肥市区连续2个月再未举行大型土拍。市区居住类(含商住)地块供应量也在骤减,整个4月,市区仅成交了1宗居住(人才公 寓)用地,5月份市区居住类地块更是“0”供应。合肥市区6月仅推出了1宗28.1亩的“袖珍”居住类地块上市,可见供地依然十分稀缺。

土地供应稀缺,面粉(土地)在涨价,面包(房价)的涨价还会远吗?

       一波房价的上涨潮或许正在路上。

        城市人口继续飙升需求依旧旺盛。在需求端上,城市人口还将继续飙升!发布了一文“大道至简:我为什么不看好房价”有一段是关于楼市供求关系分析:

       我们的房子够住吗?哪里够住?买都买不到,不对呀,为什么三年前降价都没人要,现在大家都在抢呢?人口流入太多了,大家都要买房。为啥三年前不买呢?现在不是限购了吗?限购没用的,只是限制了需求,不增加供给,房价还要暴涨!

       这跟15年的股市很像,股价为什么涨呢?公司基本面有大幅改善吗?没有。中国经济腾飞了?一直很好啊。那为什么涨呢?资金牛杠杆牛政策牛大水牛,管他呢,无脑买入买了再说。到了7月份,股灾为什么来了?公司基本面有大幅恶化吗?没有。中国经济完蛋了?没有。那为什么跌呢?你瞎啊,去杠杆。去了三个月了呀之前没啥事,不是还有资金牛政策牛嘛,不是未来还会降准降息嘛?管他呢,卖了再说啊,现在都卖不掉,跌停板卖。

       供求的关系就像15年的股市一样,不正常市场下,需求本身就是场泡沫,因为基本面根本没什么变化。供求规律是分析短期价格涨跌的主要因素,而经济规律的本质不在与供求,而是价格围绕价值上下波动,价值的分析更多的是看基本面。

       人口流入太多了,大家都要买房。而有房的人,为啥还在买?其实就三个字:“还会涨”!这也许是全民预期最一致的一次,因为事实是“确实都在涨!”买了房子就赚钱,买哪的房子都赚钱,投 资也太容易了,怎么跟当年的股市一个样呢。

       供应端不增加,需求端还在蹭蹭蹭上涨,这样的背景下,房价怎么走就不言而喻了。公众号金融街小邪女对房价的比喻很恰当,这里借用一下:

体重与房价很像:

只要不长就已经很开心了,降是不指望了。

突然就长起来了,措手不及。

都是局部(脸和肚子;一线城市)长得最快。

所采取的主要应对措施是少(限)吃(购),都是治标不治本的办法。

再长(涨)也想吃(买),因为这是刚需…


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